住宅を購入する際、その住宅や土地に抵当権が付いている場合があります。
抵当権という言葉自体は聞いたことがあっても、具体的に抵当権はどういうものなのかを詳しく知らない人は多いのではないでしょうか。
そこで今回は抵当権はどういうものなのか、中古物件を購入する際に注意する点について詳しく解説していきます。
中古物件を購入する際に抵当権が付いていることがある
中古物件を購入する際、抵当権が付いていることがあります。
また、抵当権と似た言葉に根抵当権というものもあります。
言葉は似ていますが、その中身は似て非なるものなため、混同を避けるためにも抵当権、根抵当権両方について解説します。
抵当権
抵当権について、民法第369条では以下のように定められています。
- 抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債務者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
債務者とはお金を借りた人、債務の担保に供した不動産とは債務者が購入した住宅を指します。
お金を貸す側は借りる側に担保を要求することがあります。
担保を要求しておけば、お金を借りた側がお金を返せなくなった場合に、担保を処分して得たお金を返済に充てさせることができるためです。
抵当権について噛み砕いて説明すると、抵当権とは住宅ローンを借りて購入した物件に設定され、住宅ローンの返済が滞った場合などに貸主が優先的に弁済を受けられるようにするための権利です。
抵当権が設定された物件を持つ人は、住宅ローンの返済が困難になった場合に担保から弁済、つまり担保となった物件を売却するなどして住宅ローンを返済しなければならないということになります。
ただ、問題なく住宅ローンを返済している人にとっては、抵当権は特別気にする必要のない権利と言えます。
根抵当権
根抵当権は、抵当権よりやや複雑な内容となっています。
民法第398条の2では以下のように定められています。
- 抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる。
- 前項の規定による抵当権（以下「根抵当権」という。）の担保すべき不特定の債権の範囲は、債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるものその他債務者との一定の種類の取引によって生ずるものに限定して、定めなければならない。
- 特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権、手形上若しくは小切手上の請求権又は電子記録債権（電子記録債権法（平成十九年法律第百二号）第二条第一項に規定する電子記録債権をいう。次条第二項において同じ。）は、前項の規定にかかわらず、根抵当権の担保すべき債権とすることができる。
抵当権と違う点としては、「極度額」が設定されている点が挙げられます。
極度額とは、不動産の担保価値から算出される貸せる金額の上限のことです。
極度額の範囲内であれば、何度でもお金を借りたり貸したりすることができます。
借入の度に登記をしなくていいという性質上、個人が所有する住宅よりは企業が所有する不動産等に設定されている場合が多いです。
そのため、住宅ローンを借りる人にはほぼ関係ない権利なのですが、例外的に注文住宅の場合には根抵当権が設定されるケースがあります。
理由としては、注文住宅は工事の段階に応じて工事費を分割して支払う場合が多いため、住宅ローンも分割して融資することがあるためです。
住宅ローンの融資を分割して受ける場合は、その性質上根抵当権のほうが適しているのです。
なぜ中古物件に抵当権が設定されている？
比較的新しい中古物件に抵当権が設定されている場合が多いのは、現在の所有者が物件を購入する際に融資を受けており、残債があるからです。
先述したように抵当権を設定する理由としては、融資する側が貸した分のお金を確実に回収できるようにしておくためです。
つまり、抵当権が設定されていれば、債務者が住宅ローンの返済が困難となった場合に優先的に弁済を受けられるということです。
例えば債務者が破産した場合、住宅を競売にかけるなどして、売却代金が返済に充てられます。
抵当権を設定しておけば、抵当権を設定していない他の債権者より優先的に弁済を受けられるのです。
逆に抵当権を設定していなかった場合、債務者が第三者に物件を売却した際に貸したお金を回収することができなくなる可能性が出てきます。
抵当権付き中古物件を購入する際の注意点
抵当権付き中古物件を購入する際にはいくつかの注意点があります。
具体的には以下の3つとなります。
- 住宅ローンの返済が完了しているか確認する
- 引き渡し時に完済してもらえるか確認する
- 抵当権の停止条件はどうなっているか確認する
順番に解説していきます。
住宅ローンの返済が完了しているか確認する
抵当権の付いている中古物件は住宅ローンの返済が残っている場合もあるのですが、抵当権は住宅ローンを完済していても勝手に消えるわけではありません。
抵当権を抹消するための手続きは、必要書類の記入・申請のみなので個人でも可能な範囲です。
抹消の手続きで何度か法務局に出向く必要があるため、場合によっては司法書士に依頼するのもよいでしょう。
司法書士に依頼した場合、報酬の相場は1万5000円から2万円ほどとなっています。
しかし、それでも手間がかかるのは間違いないので、住宅ローンを完済していても抵当権が付いたままのケースがあるのです。
そのため、中古物件を購入する際は、抵当権が付いているからといって購入を控える必要はなく、まずは住宅ローンの返済が終わっているかを確認しましょう。
返済が完了しているなら抵当権が付いていても気にせず購入すればいいですし、住宅ローンが残っていた場合でも後述するように引き渡し時に完済してもらえるかを確認すればいいのです。
引き渡し時に完済できるか確認する
抵当権付きの物件かつ住宅ローンがまだ残っている場合、引き渡し時に完済できるか確認してみましょう。
住宅ローンが残った物件を売却する際は、買主が支払った物件の代金を用いて住宅ローンを完済し、抵当権の抹消を行うのが一般的です。
物件の価格を住宅ローンの残高が上回っていたとしても、足りない分を売主が何らかの手段で補い完済する必要があります。
住宅ローンの返済が滞った場合に競売にかけられてしまうリスクのある物件など誰も購入しようとは思わないため、当然の流れといえるでしょう。
以上のことから万が一引渡し時の完済を断られた場合は、その物件を購入することによるリスクが非常に大きいため、購入を控えるべきです。
しかし、基本的には物件売買の仲介に入る業者が抵当権が抹消できるかどうかを金融機関等に確認した上で売りにだされるため、引渡し時に完済を断られるケースは非常に稀といってよいでしょう。
抵当権の停止条件はどうなっているか確認する
抵当権付きの物件を購入する際には売買契約書に停止条件が含まれているかどうかを必ず確認しましょう。
抵当権抹消の停止条件は、「売主は物件の引き渡し日までに抵当権を抹消しなければならない」といった記載がされていることが多いです。
上記のような停止条件がついていると、物件の引き渡し日に抵当権が抹消されていなかった場合に売買契約無効にすることができるのです。
物件購入後に、実は抵当権が抹消されていなかったことが発覚した場合トラブルの原因となり得るので停止条件が含まれているかはとても重要な点です。
抵当権付き中古物件を購入するメリットはあるの？
結論から言うと、抵当権付き中古物件を購入するメリットは特にありません。
しかし、実際のところ抵当権が付いている中古物件であっても基本的には心配する必要はありません。
基本的に抵当権は抹消されてから売買されることがほとんどだからです。
ただし、介業者が介入しない個人間の取引の場合は注意が必要です。
仲介業者が間に入っている場合は、売ろうとしている抵当権付き中古物件の抵当権が抹消できるかどうかを事前に金融機関に確認してから売りに出すため、抵当権が抹消できない事態はそうそう起こり得ません。
個人間取引の場合は先述した停止条件が含まれていない等で、抵当権がついたままの物件を購入してしまう可能性があるので注意しましょう。
まとめ
この記事では、抵当権と抵当権付き中古物件を購入する際の注意点について、詳しく紹介してきました。
もし抵当権付き中古物件について、さらに詳しいことを知りたい、またはプロの意見を聞きたいという場合は江古田プランニング株式会社にお問い合わせください。
弊社では、設立以来一貫して、出来る限りの情報を開示し、その上で物件を紹介させていただいております。
弊社の事務所は東京都練馬区の江古田駅周辺にあり、周辺地域のさまざまな情報をカバーしております。
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