中古住宅は新築と比較して安く購入できるため、新築よりも中古住宅を選択する人が増えてきています。
しかし、中古住宅は築年数が古ければ古いほど状態も悪い傾向があるため、特に築30年以上となるとリフォームが必要になってくる場合が多いです。
そこで今回は、中古住宅は何年住めるのか、築30年以上の物件はどこをリフォームするべきなのかについて解説します。
中古住宅の耐用年数は建物の寿命ではない
中古住宅には耐用年数と呼ばれるものがあります。
耐用年数は中古住宅の価格を決める際に用いられる指標で、法律により定められています。
例えば木造住宅の場合は、耐用年数は22年となっています。
耐用年数はその名称から建物の寿命を示していると思われがちですが、先述したようにあくまでも中古住宅の価格を決める際に用いられるものなので建物の寿命ではありません。
中古住宅の中には、築30年以上経過しても存続している建物も少なからずあり、さらには築年数が100年に迫るような建物も存在しています。
このことからも、耐用年数が建物の寿命ではないことがわかります。
中古住宅の寿命は状態、使われ方による
中古住宅の寿命は、状態や使われ方によって決まってくるといえます。
手入れをしっかりして、丁寧に使われてきた中古住宅は寿命が長く、逆に雑に使われてきた中古住宅は寿命が短い傾向にあります。
また、中古住宅の状態については、建物の使われ方にも左右されますが、建物に使われている素材や、工事の丁寧さでも差が生まれてきます。
粗悪な材料よりは良質な材料を用いた建物のほうが劣化しにくく、手抜き工事や突貫工事よりは丁寧に作業された建物のほうが状態は良好です。
比較的築年数の浅い中古住宅を購入し、その住宅に少しでも長く住みたいと考えたなら、住宅をどのように使っていくのかが寿命に大きく影響するということを把握しておきましょう。
中古住宅の部位による寿命の違い
中古住宅は、部位によりさまざまな素材が使われているため、部位ごとに寿命に違いがあります。
建物の主要な部位は以下の5つです。
- 基礎コンクリート
- 土台・柱・梁など木部構造体
- 給排水管
- 屋根材
- 外壁材
1つずつ解説していきます。
基礎コンクリート
基礎コンクリートの寿命は住宅の基本となる頑丈な素材なため寿命は比較的長めですが、外から見てひび割れや水漏れといった現象が確認された場合は劣化が進んでいるサインです。
小さなひび割れであれば心配はいりませんが、数mm以上の大きなひび割れがあった場合は特に注意が必要です。
また、基礎コンクリート部分が変色している場合は水漏れの可能性があるため、ひび割れや水漏れを発見した場合は、調査を依頼して原因を特定したほうがよいでしょう。
土台・柱・梁など木部構造体
土台・柱・梁など木部構造体の寿命は基本的には長めですが、雨漏れや水漏れ、結露によって木部の腐敗が進むと、寿命が短くなってしまいます。
また、木材部分が劣化する原因としては他にシロアリによる被害があります。
シロアリは木材を食べるため、柱や土台が食べられてしまうと強度が落ちてしまうのです。
シロアリの影響は非常に大きいため、定期的に床下の木部を確認するなどして、しっかりメンテナンスすることが寿命を長くする最善の手段といえるでしょう。
給排水管
給排水管は長期的に使用していると水漏れを起こす可能性が高いため、30から40年を目安に新しい給排水管に入れ替えるとよいでしょう。
給排水管を入れ替えるには床や壁を解体しなければならないため、寿命が同じである外壁のリフォームも同時に行うと無駄がないのでおすすめです。
屋根材
屋根材は素材によって寿命に大きな差があります。
昔から日本の住宅で用いられている日本瓦は、粘土で作られているため耐久性に優れ、耐久性の高さがそのまま寿命の長さにつながっています。
スレートは、セメントに繊維を混ぜて作られている屋根材で、日本瓦に比べると安価な分、寿命は短いです。
どちらの屋根材であっても、定期的なメンテナンスを行うことが寿命の維持につながります。
外壁材
外壁材は比較的寿命が短く、劣化が進むとドアや窓の周辺にすきまやひびが出てきます。
外から住宅を見ることで簡単に確認できる部位のため、定期的にドアや窓をチェックして、すきまやひびがないか確認するとよいでしょう。
また、外壁材は10年を目途に塗装メンテナンスを実施することで、寿命を延ばし、出来るだけ長く使うことができるようになります。
中古住宅の寿命が短くなる原因
中古住宅の寿命が短くなる原因としては、以下の4つが挙げられます。
- 雨や給排水漏れ
- 太陽の光
- シロアリ
- 台風や地震などの災害
1つずつ解説していきます。
雨や給排水漏れ
雨漏りや給排水漏れは、木材部分の腐敗につながります。
木材部分の腐敗は耐久性の低下につながるため、住宅の寿命が短くなってしまうのです。
雨漏りというと屋根のイメージが強いですが、実際にはベランダの床や窓の隙間など、さまざまな場所から雨は侵入してきます。
そのため、天井だけでなく、住宅内のさまざまな箇所をよく確認して、雨漏りしていないかどうかを判断するとよいでしょう。
また、給排水管は壁裏や床下に隠れていて確認が難しいため、気づかないうちに給排水漏れしている可能性があります。
専門家に依頼して、定期的にチェックしてもらうことをおすすめします。
太陽の光
日当たりがいいことはメリットしかないととらえがちですが、実際には、直射日光がよく当たる部分は痛むのが早い部分でもあります。
実際に住宅を確認してみると、強い日差しを浴びやすい西側の壁は、その他の方角の壁よりも劣化が進んでいる場合が多いです。
太陽の光により壁が劣化すると、ひび割れが発生しやすくなり、ひび割れの部分から雨水が侵入してしまいます。
雨水が内部に侵入することで、壁のひび割れだけでなく、木材部分の腐敗にもつながってしまうのです。
シロアリ
シロアリは、木造住宅の一番の天敵といえます。
シロアリは木を食べるため、住宅にシロアリが発生すると柱や土台などの木材部分が食べられてしまいます。
シロアリに食べられてしまうことで耐久性が低下してしまうため、寿命の低下につながるほか、耐震性にも不安が残ります。
また、雨漏りや給排水管漏れによって木材が腐敗すると、木材が柔らかくなってしまうため、より一層シロアリの被害に遭いやすくなってしまいます。
床下は確認の難しい箇所のため、定期的に専門家に調査を依頼して、シロアリが発生していないかどうか確認するようにしましょう。
台風や地震などの災害
日本は台風や地震といった自然災害が多く、自然災害は住宅にも大きな影響を及ぼします。
台風や地震によって外部から大きな力が加わると、建物のひずみやひび割れの発生につながります。
その結果、耐震性が低下したり、ひび割れが雨漏れの原因となってしまうことで、住宅の寿命が短くなってしまうのです。
日本に住んでいる以上、自然災害は避けられない現象のため、台風や地震が発生した後は、住宅をよく確認して、ひび割れや雨漏りが発生していないか確認するとよいでしょう。
もしひび割れや雨漏りの発生に気づかないまま台風や地震を迎えてしまうと、さらなる寿命の低下につながるほか、最悪の場合は倒壊の危険もあるためです。
築30年以上の中古住宅でリフォームすべき箇所
築30年以上経過した中古住宅は、さまざまな部分で劣化が進んでいるため、リフォームが必要となる場合が多いです。
築30年以上の中古住宅で特にリフォームすべき箇所は以下の3つとなります。
- 外壁や屋根
- 給排水管や水回り設備
- 耐震補強
1つずつ解説していきます。
外壁や屋根
外壁や屋根は、建物を雨や日差しから守る役割を果たしているため、外壁や屋根の劣化は建物の寿命に直結してきます。
リフォームの内容としては、外壁、屋根ともに定期的な塗装メンテナンスを実施することをおすすめします。
塗装材によってメンテナンスの周期は多少前後しますが、10年から15年が目安になります。
外壁と屋根では、屋根のほうが直射日光を受けやすく劣化しやすいため、屋根の状態を基準にしてメンテナンスを実施するとよいでしょう。
外壁、屋根ともに塗装の際には足場を組む必要があるため、外壁と屋根の塗装メンテナンスは同時に行うと作業の無駄がなくおすすめです。
給排水管や水回り設備
給排水管や水回り設備は、劣化が進むと水漏れを起こす可能性が高くなります。
特に風呂場のタイルはひび割れが発生しやすい箇所のため、リフォームの優先度は高めです。
給排水管は30から40年、水回り設備は15から20年を目安にリフォームを検討するとよいでしょう。
水回り設備に関しては、15から20年も経過すれば設備も大きく進化しているため、新しい設備に交換することをおすすめします。
新しい設備に交換することで、生活における利便性も向上しますし、設備が新しくなることは結果的に住宅の寿命を延ばすことにもつながります。
耐震補強
築30年以上経過しているということは、住宅に使われている素材や工法が現在の建築基準を満たしていない可能性があります。
建築基準を満たしていない住宅は、耐震性能にも不安が残る可能性が高いため、耐震診断を受けることをおすすめします。
耐震診断は専門家による精度の高い診断なので、耐震性に問題があるかどうかが確実にわかります。
耐震性能に不安があると診断された場合は、一刻も早く耐震工事を実施して、耐震補強しておきましょう。
耐震補強することで、建物が揺れにくくなるため、地震の際にひび割れが発生する可能性が低くなります。
ひび割れが発生しなければ耐震性能が低下することもないため、建物の寿命を延ばすことに大きく貢献します。
まとめ
この記事では、中古住宅の寿命とリフォームすべき箇所について、詳しく紹介してきました。
もし中古住宅について、さらに詳しいことを知りたい、またはプロの意見を聞きたいという場合は江古田プランニング株式会社にお問い合わせください。
弊社では、設立以来一貫して、出来る限りの情報を開示し、その上で物件を紹介させていただいております。
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