民法では様々な契約が規定されています。
たとえば、売買契約、賃貸借契約、贈与契約、金銭消費貸借契約などです。
では、それらの契約はどのような形式で行われるのでしょうか？
「書面でしなければならない」と規定されている場合には、必ず書面でしなければ契約の効力が生じません。
この場合の契約を「要式契約」といいます。
たとえば「保証契約」がこの「要式契約」にあたります。
また、「物の受け渡し」を効力の発生要件とする契約もあります。
これを「要物契約」といいます。
たとえば、「金銭消費貸借契約（お金の貸し借りの契約）」が「要物契約」にあたります。
つまり、貸し渡すお金を渡したときに契約の効力が生じるわけですが、民法の改正により、書面契約の場合にはその契約時に契約の効力が生じるようにすることができます。
では、口約束だけでも成立する契約はあるのでしょうか。
口約束だけでも成立する契約を「諾成契約」といい、むしろその方が多いとも言えます。
「売買契約」では「売ります・買います」の意思表示、「贈与契約」では「あげます・もらいます」の意思表示だけで契約は成立します。
不動産購入の諾成契約とは？
不動産を購入する場合の契約を含む「売買契約」は、法律上は「諾成契約」となっています。
つまり「売ります・買います」の双方の口約束だけで契約の効力が生じます。
しかしながら、不動産のような高額な買い物をするのに口約束だけで効力が発生するとなれば不安ではないでしょうか。
たとえば、コンビニエンスストアでお茶を購入する場合も「売買契約」が成立するわけですが、お茶やおにぎりを購入するのにわざわざ書面契約をしていられないことはわかりやすい例かと思います。
お茶やおにぎりなどでは、何か異物が混入しているようなことは非常にごくまれに生じるかもしれませんが、ほとんどの場合は争いになるようなことはありません。
では、不動産はどうでしょうか。
そもそも不動産の売買契約とは
不動産を購入しようと考えた場合、まずはインターネットや広告などをもとに不動産業者に問い合わせするところからスタートすることが多いです。
そして、物件を取り扱っている不動産業者を訪問して営業担当の方に詳しい状況を説明してもらったり、実際にその物件を見に行く（内覧）などして、購入したい物件を決めます。
また、不都合なことがないか、近隣の人や環境はどうかなど気になることはたくさんあると思います。
これらを十分検討したうえで、購入したい物件が決定すると、売主との間で契約を結ぶことになります。
このとき、後々トラブルにならないように不動産業者から重要事項の説明を受けなければなりません。
そして、契約内容を十分確認した上で署名捺印をします。
この際に一般手的には売買代金の数%を売主に支払います。
たとえば、2,000万円が売買代金であった場合に、契約時に200万円を支払うといった形です。
これを「手付金」といいますが、残りの売買代金全額（上記の例では1,800万円）を支払うまでの間、売主は手付金の倍額（上記の例では400万円）を買主に支払うことで契約を解除できます。
逆に買主は手付金（上記の例では200万円）の返金をあきらめることで解除できるようになっています。
ちなみにローン審査が通らなかった場合は、返金されます。
売買契約の成立はいつの時点
売買契約が成立するのは諾成契約なので、「売ります・買います」の双方の意思表示が合致した時点となります。
不動産売買契約書をかわす場合には、売主、買主双方が署名押印を済ませた時に意思表示が合致することになります。
不動産購入は口約束だけでも契約できる
上述のとおり、不動産売買も売買契約である以上は民法上「諾成契約」となります。
ただし、不動産売買は高額の取引であり、また食料品を買うように単純なものではないため、様々なルールや確認事項をお互いが納得した上で契約を成立させなければトラブルは避けられません。
そうなると、単なる口約束だけでは重要な確認事項などが後に言った言わないの水掛け論になることは目に見えています。
そこで、不動産売買はコンビニやスーパーで買い物をするのとは異なり、ちゃんと契約書をかわして行われるのです。
不動産購入は契約書が必要
民法上は契約書がなくとも契約は成立するとしても、不動産購入には取引の慣行上、売買契約書がないとその後の手続が進みません。
たとえば、住宅ローンを申し込むのにも売買契約が必要ですし、売主名義から買主名義に登記簿を変更する国家資格者である司法書士は、売買契約書を確認しなければ登記手続きをしません。
このようなことから考えても、契約が成立したものの、ローンは組めませんし、登記手続きもできないのであれば、実質は売買が進まないことになります。
かなり昔には、不動産業者を挟まずにご近所同士で契約を交わし、お金だけ払って自分の物になったと思い込んで、後々の世代になって登記簿を見ると当時の売主名義のままになっているというようなこともあったようです。
ですから、不動産を購入するには契約書がなければ実際の手続ができないという慣行上の理由もあり、現実的には口約束では登記手続きまでを完了させることはありません。
不動産購入時に契約書を交わすメリット
では、契約書を交わすということでどのようなメリットがあるのでしょうか。
すでに述べたとおり、不動産売買契約書には内容を理解したうえで署名捺印をします。
それにより、後々の言った・言わないの水掛け論になったり、訴訟まで発展するということを極力防げる効果があります。
また、不動産業者が契約書の調印に立ち会いますから、証人もおり、後からひっくり返されることを未然に防ぎます。
売買の証拠として残る
口約束だけで契約が成立したとなると、「いや、売った覚えないよ」と言われてしまえば、ビデオカメラでも回しておかないと証拠がありません。
例えば、AさんとBさんが不動産の売買契約を交わした後に、Bさんより高額で購入してくれる買主Cさんが現れた場合はどうなるのでしょうか。
AさんがCさんと契約をして早々と代金の支払いをすまし、登記まで完了しまった場合でもAさんBさんの間に契約書があれば証拠となります。
そのため、後に裁判をしても、AさんとBさんが不動産の売買契約は当然有利になります。
売買契約をする際は、何があっても大丈夫なように可能な限りの事前の備えをしておくべきです。
契約内容をしっかりと確認できる
不動産売買契約書を交わすとき、宅地建物取引士の資格を持った担当が「重要事項説明書」を読み上げ建物や土地に関する情報を確認します。
この時に、不明な点や事前に聞いていた話と異なる点があれば質問し、疑問点をすべて解消した上で署名押印をしたいものです。
契約書や重要事項説明書通常はひな形があり、そこに個別の事情や物件の状態、特約があればその内容などを追記していきます。
後で読み返してもわかるように、疑問点のない状態で売買契約書と重要事項説明書を手元においておくようにすることはとても重要です。
売買時の権利義務の明確化
不動産売買契約を交わす際、手付金を売主に支払うことはすでに述べたとおりですが、これに特約がついていることがほとんどです。
もっとも多い特約事項が、「所有権の移転時期は残代金（手付金を除いた売買代金の残額）を支払ったときに所有権が移転する」旨記載されています。
そして、その残代金の決済日の期限が定められており、それまでに買主は残代金を用意しなければなりません。
住宅ローンを利用しての購入であれば、それまでに融資が間違いなく実行されるように申し込んでおかなければなりません。
また、売主は所有権が移転する日（残代金の決済日）までに、買主が入居できる状態にしなければなりません。
そのほかにも、事案や物件の個別事情などにより様々な義務（しなければならないこと）や権利（できること）が発生してきます。
それらを明確にしてあるものが不動産売買契約書です。
説明を受けるとともにやるべきことがあるのであれば、残代金の決済日までに済ませておくなど、事前に確認ができます。
不動産購入時に契約書がなければトラブルになる可能性が高い
不動産仲介業者は、慎重に紛争になるような点がないかを洗い出し、解決できる部分は解決し、売主と買主双方が納得のもとに契約をサポートします。
その場合であっても、後に紛争が起きることは十分に考えられます。
そのため、契約時点で売買契約書を作成し、契約内容をしっかりと確認した上で契約を交わしておけば、無意味な争いを防ぐことができます。
まとめ
この記事では、
- 契約の性質（諾成契約）
- 契約書を交わす意味
- 契約書の重要性
について説明いたしました。
売買契約は、民法上の規定では諾成契約で成立します。
しかし、不動産のような高額で複雑な権利関係が絡むものは売買契約書を作成して、内容を十分確認しておきましょう。
不動産購入の際には売主も買主も、疑問点の残らない万全の状態で契約することにより、後の紛争を避けることがかのうです。
江古田プランニング株式会社は東京都練馬区とその周辺の不動産売買に特化しております。
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