多くの人にとって、不動産の購入は人生で何度も経験することではありません。
そのため、どのような費用が発生するのかを具体的に把握できていない方も多いことでしょう。
不動産を購入して入居するまでの間には、契約や住宅ローンの借り入れ、登記、引っ越し、リフォームなどさまざまな手続きが発生します。
そこで今回は、不動産購入で発生する初期費用を手続き別に解説します。
物件自体の価格以外にどれくらいの予算を用意したらよいのか知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産購入の契約時にかかる諸費用
はじめに、不動産購入の契約時に発生する諸費用について見ていきましょう。
理想に合った物件を効率的に見つけるためには、物件情報に詳しい不動産会社（仲介業者）にサポートを依頼するのがおすすめです。
不動産会社を利用する場合、契約、決済という流れの中で、おもに以下のような諸費用が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙税
それぞれの費用について具体的に解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは、依頼者の希望に合う物件を手配したり、条件交渉したり、契約手続きをおこなってくれたりした不動産会社（仲介業者）に支払う手数料のことです。
不動産会社を利用するだけでは発生せず、あくまでも契約が成立、または決済が終了した段階で発生する費用です。
仲介手数料は売買価格によって異なりますが、上限額は決まっています。
宅地建物取引業法では、上限額を算出する方法について以下の計算式を設定しています。
- 200万円以下の場合・・・税抜きの売買価格×5%+消費税
- 200万円～400万円以下の場合・・・税抜きの売買価格×4%+20,000円+消費税
- 400万円を超える場合・・・税抜きの売買価格×3%+60,000円+消費税
仲介手数料は上限額が決まっているものの下限額は決まっていません。
そのため、上限額を超えない範囲であれば不動産会社独自の金額を設定することも可能です。最近は、仲介手数料割引、さらには無料と謳っている業者もあります。
印紙税
印紙税とは、課税文書を発行する際に必要な税金です。
課税文書は不動産取引でいえば売買契約書など、契約者同士で金銭のやり取りが発生する場合に必要な書類のことをいいます。
印紙税は直接現金で支払うのではなく、課税文書に収入印紙を貼り、さらに押印することによって納付することが可能です。
印紙税額は取引する不動産の金額によって決まります。
不動産の売買契約書に必要な印紙税額の例を一部紹介します。
- 500万円以下の場合は2,000円
- 1,000万円以下の場合は10,000円
- 5,000万円以下の場合は20,000円
- 1億円以下の場合は60,000円
- 5億円以下の場合は100,000円
契約する時期によっては軽減措置を受けられる可能性もあります。
住宅ローンを借り入れる時にかかる諸費用
つぎに、住宅ローンを借り入れる時に発生する諸費用について見ていきましょう。
不動産を購入する時は、住宅ローンを活用して長期的なスケジュールで返済する方法を検討する方がほとんどでしょう。
住宅ローン借り入れ時には、おもに以下のような諸費用が発生します。
- 住宅ローン保証料
- 事務手数料
- 印紙税
- 火災保険料、地震保険料
- 団体信用生命保険料
それぞれの費用について具体的に解説します。
住宅ローン保証料
金融機関の住宅ローンを利用する際、保証会社と契約することが条件のひとつになっているケースもあります。
保証会社と契約することによって、やむを得ない理由で返済が滞ってしまった際に残額を代位返済してもらうことが可能です。
金融機関としては、残金を回収できなくなるリスクを軽減できるメリットがあります。
住宅ローン保証料とは、その保証会社に対して支払う費用のことです。
一般的に保証会社が定めた金額を一括で前払いするか、金利を毎月の返済額に上乗せして支払う方法があります。
具体的な保証料の金額は契約する保証会社や借り入れ額、返済期間などによって異なるため、事前に確認しておきましょう。
事務手数料
金融機関から住宅ローンを借り入れる際は、審査や契約、融資の振り込みなどさまざまな手続きが必要です。
事務手数料とは、住宅ローン借り入れに必要な手続きをおこなう金融機関に対して支払う費用のことです。
事務手数料の具体的な金額は、契約する金融機関や商品によって異なります。
借り入れ額がいくらであっても手数料を定額にしている場合も、借り入れの金額に応じて手数料を変動させる場合などがあります。
諸費用を節約したい方は、複数の金融機関を比較して決めるのもよいでしょう。
印紙税
住宅ローンの借り入れ時は金銭消費貸借契約書という課税文書を交わすため、印紙税を納付しなければなりません。
金銭消費貸借契約書は、借主である契約者が融資額や金利、返済期間などについて貸主である金融機関に約束するための契約書です。
印紙税額は売買契約書と同様、不動産の売買価格によって異なります。
同居する家族同士でペアローンを組む場合など金銭消費貸借契約書が複数枚必要なケースでは、枚数に応じた収入印紙が必要になる点に注意が必要です。
火災保険料、地震保険料
火災保険料や地震保険料は、保険商品を提供している会社に支払う費用のことです。
不動産を購入しても、火事や地震など予期せぬ事態によって大きな損害を受けるリスクがあります。
火災保険や地震保険は、突然家を失う危機から早急に抜け出すためのサポートをしてくれる保険商品です。
火災保険は住宅ローンを契約する際に加入しなければなりませんが、地震保険は任意で加入するかどうかを決められます。ただ、地震保険のみで加入することはできず火災保険とセットで入ることになります。
保険料の金額は契約する商品、設定する保証内容によって異なります。
団体信用生命保険
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金で残りの住宅ローンが弁済される保障制度となっています。
これにかかる保険料は商品によって異なり、金融機関が支払いを負担するケースもあります。
団体信用生命保険は必ず加入を求められるわけではありませんが、住宅ローンの借り入れ条件に定めている金融機関は多いです。
団体信用生命保険に加入せずに住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、契約者が死亡など万が一のことが起こってしまうと返済義務は残ってしまいますが、これに加入していればその心配はなくなります。
加入が任意のプランであっても、万が一の事態を想定し、加入するかどうかを検討する必要があるでしょう。
登記手続きの際にかかる諸費用
つぎに、登記手続きの際に発生する諸費用について見ていきましょう。
売買価格の決済が完了して不動産の引き渡しが確定した後は、所有者であることを公的に示すための登記の手続きが必要です。
登記手続きをおこなう際は、おもに以下のような諸費用が発生します。
- 登録免許税
- 司法書士報酬
それぞれの費用について具体的に解説します。
登録免許税
登録免許税とは、法務局で登記手続きをおこなう際に納める税金のことです。
登録免許税は、現金もしくは収入印紙で支払うことが可能です。
オンラインで登記申請をする場合は、電子納付に対応しているATMもしくはネットバンキングからも支払えます。
具体的な金額の算出方法は登記の種類、不動産の評価額によって変わります。
- 土地もしくは中古住宅の所有権移転登記・・・評価額×2.0％
- 新築の所有権保存登記・・・評価額×0.4％
- 住宅ローンで不動産を購入する際の抵当権設定登記・・・借り入れ額×0.4％
登録免許税は登記手続きと同時に支払う必要があるため、事前に金額を計算しておきましょう。
司法書士報酬
司法書士報酬とは、登記手続きを代行してもらった司法書士に対して支払う費用のことです。
具体的な金額は司法書士事務所によって異なるため、登記手続きを依頼したい場合は早めにリサーチしておくとよいでしょう。ただ、この手続きを行う司法書士は売主側の仲介業者が指定するケースが多いです。事前に確認しておきましょう。
費用を節約したい場合、司法書士を通さずに自分で登記手続きすることも不可能ではありません。
ただし、登記手続きに必要な書類を集めたり、申請書に記入するなどすべての準備を自分でおこなわなければなりませんので、現実的には司法書士に頼むケースがほとんどです
その他の諸費用
不動産を購入すると、他にも以下のような諸費用が発生します。
- 固定資産税、都市計画税
- 不動産取得税
- 引っ越し費用
- リフォーム費用
取得前後に発生するもの、取得後から毎年発生するものなど支払うタイミングがそれぞれ異なります。
事前に予算計画を立てるためにも、しっかりとチェックしておきましょう。
それぞれの費用について具体的に解説します。
固定資産税、都市計画税
固定資産税とは、建物や土地などの固定資産を所有している人が支払わなければならない地方税です。
都市計画税も建物や土地を所有している人が支払う地方税ですが、市街化区域内にある不動産に課税されます。
どちらも不動産を所有している間は毎年1回の支払いが必要です。
具体的な金額は以下の計算式で算出することが可能です。
- 固定資産税・・・固定資産税評価額×標準税率
- 都市計画税・・・固定資産税評価額×制限税率
標準税率と制限税率は市区町村によって異なる点に注意しましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を取得した後に1度だけ発生する地方税で、家を増改築した際などにも発生します。
納付書は取得してから数ヵ月後に届くケースも多いため、予想外の出費に慌てないためにも事前に知っておきましょう。
具体的な金額は以下の計算式で算出することが可能です。
- 固定資産税評価額×税率
税率は不動産を取得する期間によって変動することがあるため、その都度最新の情報を確認しましょう。
土地と家屋の両方を購入した場合、それぞれに分けて計算し合算する必要があります。
引っ越し費用
購入した不動産に移り住む場合は引っ越し費用が発生します。
引っ越し費用とは、おもに荷物を運搬してもらった業者に支払う費用のことです。
県外から移り住む方、荷物の多い方は高額になりやすいため、複数の引っ越し業者に見積りを依頼して比較検討するのもよいでしょう。
また、家の広さや部屋の数に合わせて家具や家電をそろえる場合は引っ越し費用に含めて予算を計算しておく必要があります。
リフォーム費用
居抜きで購入した中古住宅の場合、建具や設備が劣化しているケースもあるため、リフォームで住みやすい環境に整えたいと考える方は多いでしょう。
購入する不動産が決まったら、リフォーム業者のリサーチや見積りを早めに済ませておくのがおすすめです。
リフォーム費用を把握しておくことによって、全体的な予算計画も立てやすくなります。
リフォーム費用を節約したい方は、老朽化しすぎている設備がないかどうかを内覧の段階でしっかりチェックしておきましょう。
目に見えない部分は仲介をお願いしている不動産会社を通じて情報提供してもらいましょう。
不動産購入の初期費用のシミュレーション（一戸建ての場合）
これから不動産の購入を検討している方は、具体的なシミュレーションをして必要資産を計算してみましょう。
これから紹介するのは、東京都内に土地と中古家屋を購入するAさん家族の例です。
- 土地：2,000万円（評価額：1,400万円）
- 新築の建売家屋：2,000万円（評価額：1,200万円）
- 購入時期：令和3年2月1日
- 住宅ローン：借り入れ4,000万円
【購入の契約時にかかる諸費用：1,396,000円】
仲介手数料：1,386,000円
印紙税：軽減措置により10,000円
【住宅ローン借り入れ時にかかる諸費用：380,000円】
住宅ローン保証料：0円
事務手数料：定額型60,000円
印紙税：20,000円
火災・地震保険料：10年一括払い300,000円
団体信用生命保険料：銀行負担のため0円
【登記手続き時にかかる諸費用：390,000円】
登録免許税：軽減措置が適用されて330,000円
司法書士報酬：60,000円
【その他の諸費用：1,004,000円】
固定資産税：266,000円
都市計画税：78,000円
不動産取得税：60,000円
引っ越し費用：600,000円
リフォーム費用：0円
合計で3,170,000円です。
軽減措置の適用や選択する保険商品などによっては、さらに安くなる可能性があります。
まとめ
この記事では、不動産購入時にかかる初期費用について解説しました。
不動産を購入する際は、さまざまなタイミングで細かい諸費用が発生します。
マイホームや投資用物件の購入を考えている方は、信頼できる不動産会社のサポートを受けながら明確な予算計画を立てましょう。
江古田プランニング株式会社では不動産売買の仲介業務はもちろん、初期費用の不明点についてもアドバイスが可能です。
お客様の生活を豊かにできるような不動産を知識豊富なスタッフが紹介いたします。
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