住宅ローンの種類と選び方のポイントは？選ぶ際の注意点も解説！

マイホーム購入は、長い人生の中でも特に大きなイベントであり、費用も非常に高額なため、住宅ローンを利用する方がほとんどです。

しかし、いざ住宅ローンを選ぼうと思っても、住宅ローンにはさまざまな種類があるため、どれを選ぶか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンの種類と選び方について、選ぶ際の注意点も踏まえながら紹介します。

住宅ローンとは？

そもそも住宅ローンとはどのようなものなのでしょうか。

住宅ローンという言葉は聞いたことがあっても、実際にどのようなものなのか知らないという方は多いのではないでしょうか。

 

住宅ローンとは、ローンという言葉が指すとおり、住宅を購入、または改築する際に借りるお金のことです。

新築だけでなく、中古の住宅を購入する際にも利用できますが、マイホーム購入時のみに限られるため、「人に貸すために住宅を購入する」などの場合には利用できません。

住宅は生活に必要不可欠なものとされているため、他のローンに比べると金利は低めとなっていますが、高額ゆえに長期間の返済となるため、安定した収入があることが審査で重要視されます。

 

住宅ローンの基本的な流れとしては、始めに事前審査の申し込みをします。

年収や他のローン状況などが審査基準となり、無事審査に通ったら、本申込へと進みます。

その後は、金銭消費貸借契約という手続きがあり、手続きが終了したら融資が実行されます。

住宅ローンを選ぶ手順とポイント

ここからは、住宅ローンを選ぶ手順とポイントについて見ていきましょう。

最初に見るべきポイントは住宅ローンの金利の種類です。

金利の種類は各金融機関ごとにさまざまであり、ローンの返済額や返済期間に直結する要素なので非常に重要です。

次に見るべきポイントは、住宅ローンの借入先です。

金融機関を始めとしてさまざまな機関で取り扱っており、借入先によって金利や審査の基準も異なってきます。

こちらも金利の種類同様、ローンの返済額や返済期間に大きく関わってくる要素となっています。

次に見るべきポイントは、住宅ローンの返済方法です。

返済方法は2つあり、それぞれにメリット、デメリットがあります。

個々人ごとにどちらの返済方法を選ぶべきかも変わってくるため、自分にあった返済方法を選ぶことが大事です。

最後のポイントは、住宅ローンを組むときの諸費用です。

諸費用には、保証料や建物の登記費用などがあり、諸費用だけでもそれなりの金額になる場合もあります。

また、諸費用の設定は借入先によってさまざまです。

これら4つのポイントを踏まえながら、慎重に住宅ローンを比較し、自分にあったものを選択するとよいでしょう。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利の種類は、「全期間固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の大きく3つのタイプに分けられます。

各タイプごとに特徴が異なってくるため、各金利タイプの特徴をしっかり理解し、どの金利タイプが最も自分にあっているのか、比較、検討することが重要です。

ここでは、各金利タイプの特徴について、詳しく見ていきます。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借りた時点から返済終了まで原則として金利が変わらない金利タイプです。

金利が変わらないため、返済額もずっと固定で変動はありません。

全期間固定金利型の特徴としては、金利が固定なので、市場金利の変動に返済額が左右されない点が挙げられます。

例えば、変動金利型の場合は、借入後に市場金利が上昇すると返済額もそれに伴い増加してしまいますし、逆に市場金利が低下すれば返済額は減少します。

一見、市場金利の変動に左右されないという点はメリットともデメリットともとれますが、返済額が固定されているということは、返済計画が立てやすいという大きな利点につながります。

そのため、安定した返済計画を立てたいという人は全期間固定金利型がおすすめです。

変動金利型

変動金利型は、借入期間中に、金利が変動する金利タイプです。

金利は定期的に見直しが入りますが、見直しによって金利が変動したとしても借入から5年の間は返済額に変動はありません。

5年目以降の返済額については、元金残高や金利、返済期間などをもとに5年ごとに見直されていきます。

 

また、見直しにより返済額が増加したとしても、返済額の上限は直前の返済額の1.25倍までと決められている場合がほとんどなので、返済額が突然大幅に増加する、といったことはありません。

変動金利型は、全期間固定金利型と比較して金利が低い傾向にあるため、返済額が少なくなる点は大きなメリットです。

しかし、市場金利が上昇すると返済額が増加してしまう可能性が高いため、場合によっては当初の借入期間では完済できない、といった事態も起こり得ます。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入から一定期間（5年、10年など）の金利が固定される金利タイプです。

固定金利期間が短いほど金利は低くなり、固定金利期間が終了すると、変動金利型にするか、再度固定金利期間選択型にするかを選ぶことができます。

こちらも変動金利型と同様に、全期間固定金利型よりも金利は低い傾向にあります。

 

また、固定金利期間をどの程度にするかはある程度選択することが可能なため、全期間固定金利型ほどではないですが、返済計画は立てやすいといえるでしょう。

デメリットも変動金利型と同様で、市場金利が上昇すると返済額が増加する可能性が高いです。

さらに、変動金利型と違って返済額の上限に制限がないため、金利の上昇率次第では、返済額が想定以上に高額になってしまう可能性があるため、金利の傾向には注意する必要が出てきます。

住宅ローンの借入先は主に3種類

住宅ローンの借入先は主に「公的ローン」、「民間ローン」、「フラット35」の3種類があります。

借入先ごとに特徴が異なってくるため、金利の種類と同様に、それぞれの特徴をしっかり把握し、どの住宅ローンが自分に合っているか比較、検討することが大事です。

ここでは、各住宅ローンの特徴について、詳しく見ていきます。

公的ローン

公的ローンは、公的機関が扱っている住宅ローンで、具体的には国や自治体が扱っている住宅ローンということになります。

公的ローンには、「財形融資」と「自治体融資」の2種類があり、財形融資を利用するには特定の条件を満たす必要があります。

1つ目の条件は、財形貯蓄を1年以上継続しており、かつ財形貯蓄の残高が50万円以上あることです。

財形貯蓄は賃金から天引きして行うものなので、基本的には会社員を対象にした融資であるといえます。

2つ目の条件は、年収に占める全ての借入年間返済額の割合が一定の基準を満たしていることです。

具体的な基準としては、年収400万未満なら30％以下、400万以上なら35％以下となります。

自治体融資は、各都道府県、市町村などの自治体が提供している融資です。

融資内容や条件は自治体によって異なりますが、勤務状況や収入などの条件を定めている場合が多いです。

民間ローン

民間ローンは、銀行や保険会社などが扱っている住宅ローンです。

民間ローンには、「民間融資」、「提携融資」、「社内融資」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

民間融資は、銀行や信用金庫、保険会社などが提供している融資で、民間ローン3種の中では最もポピュラーな融資といえます。

機関ごとにさまざまな種類の商品が揃っているのが特徴で、独自のお得なキャンペーンを実施している機関も多く自分に合った最適な商品が見つけられる可能性が高いです。

提携融資は、不動産会社が金融機関と提携して提供している融資です。

不動産会社から勧められる民間ローンがこれに当たり、不動産会社が主導なので物件の審査が不要という点が明確なメリットです。

 

また、金利も民間融資より低い場合が多く、手続き自体も簡単で審査期間も短いなど、全体的な敷居の低さもメリットでしょう。

デメリットとしては、民間融資ほど商品の種類が豊富でないため、最適な商品が見つけられない場合がある点が挙げられます。

社内融資は、企業が従業員を対象に提供している融資で、福利厚生の一環として提供している場合が多いです。

審査はそれほど厳しくないため敷居は比較的低いですが、退職時に全額返済しなければならない点には注意が必要です。

フラット35

フラット35は、金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱っている全期間固定金利型住宅ローンです。

フラット35には「買取型」と「保障型」の2種類があります。

 

金融機関がお金を貸し出す点は同じですが、住宅金融支援機構が貸し出した債権を買い取るのか、保障するのかという点が異なります。

70歳未満の方が申込可能で、借入金額は最大8000万円、借入期間は最短15年から最長35年までとなっています。

メリットとしては、金利が固定のため返済計画が立てやすい点が挙げられ、保証料が不要という点も大きいです。

デメリットとしては、変動金利型より金利が高めに設定されている場合が多いこと、購入する住宅の独自の審査基準があるため、どの住宅でも利用できるわけではないという点が挙げられます。

住宅ローンを選ぶ際の注意点

住宅ローンを選ぶ際には、いくつか注意点があり、特に初めて住宅ローンを選ぶという方は注意が必要です。

住宅ローンと一口に言ってもさまざまな種類があるため、住宅ローン選びで失敗しないためにも、注意点はしっかりと内容を把握しておくようにしましょう。

主な注意点としては、以下の3つが挙げられます。

返済方法を比較・検討する

住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。

元利均等返済は、月々の返済額が一定になる返済方法です。

返済当初は返済額に占める利息の割合が多くなるため、元金の減り方が遅く、返済額が一定というメリットと引き換えに、総返済額は元金均等返済より多くなってしまいます。

元金均等返済は、元金を返済期間で均等に割り、均等にした元金に利息を上乗せしていく返済方法です。

元利均等返済と同様に、返済当初は返済額に占める利息の割合が多いので返済額が多くなってしまいますが、元金が均等に減っていくため、利息は徐々に減少していきます。

そのため、総返済額は元利均等返済よりも少なくなります。

メリット、デメリットをしっかり把握して、自分にあった返済方法を比較、検討していきましょう。

諸費用を考える

住宅ローンは、物件自体の価格の他に、保証料や登記費用などのさまざまな諸費用がかかってきます。

諸費用が住宅ローンに占める割合は5～10％程度が一般的なので、高額の物件を購入した場合は特に注意が必要です。

諸費用は借入先によってさまざまで、例えば保証料の金額の場合、融資額と返済期間によって異なってきます。

借入先によっては、諸費用の一部を無料にしている場合もあるため、借入先ごとにどのような諸費用が必要となってくるのかを比較、検討することが大事です。

団信の保障内容を比較・検討する

団信は「団体信用生命保険」を略した言葉で、一般的に住宅ローンを借りる際に加入が義務付けられていますが、フラット35は例外で、加入は任意となっています。

団信は保障内容がさまざまで、保障内容によって金利や返済額も変わってきます。

主な団信の形態としては、「通常の団信」、「三大疾病特約がついた団信」、「八大疾病特約がついた団信」の３つが一般的です。

団信は、契約者が死亡した場合に返済義務がなくなる点が大きな特徴で、残された家族に経済的負担がかからないのは大きなメリットです。

デメリットとしては、通常の生命保険より保険料が高くなる場合が多い点が挙げられます。

まとめ

この記事では、住宅ローンの選び方について、詳しく紹介してきました。

しかし、住宅ローンはどうしても非常に高額な契約になるため、自分たちだけで選ぶのは不安だという方もいるのではないでしょうか。

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