「フラット35」は住宅ローンの一つであり、新築住宅のみならず中古住宅でも利用可能です。

ところが、「フラット35」を利用することができない中古住宅も一部あります。

 

そこで本記事では、

  • 「フラット35」とは？
  • 「フラット35」を利用するメリット
  • 「フラット35」を使える中古住宅の審査要件
  • 「フラット35」を使えない中古住宅とは？

について紹介しています。

 

この記事を最後まで読めば、「フラット35」に関する知識が身につきます。

そして中古住宅の購入時に役立つはずですので、ぜひ最後までご一読ください。

 

「フラット35」とは？

そもそも「フラット35」について、あまり知らない方もいると思います。

まずフラット35とは、「全期間固定金利住宅型ローン」のことです。

つまり金利が返済開始〜完済するまで固定されているため、毎月の返済額や総返済額が借り入れた時点で決まります。

そしてフラット35は申し込み時の年齢が満70歳未満であれば、利用することができます。

また新築住宅のみならず、中古住宅でもフラット35の住宅ローンが適用可能です。

そこで、ここではこれらの「フラット35」の基礎知識について詳しく解説していきます。

 

フラット35は「全期間固定金利型住宅ローン」のこと

フラット35とは、住宅金利支援機構と民間金融機関が共同で提供する全期間固定金利住宅型ローンのことです。

ここでフラット35の全期間固定金利住宅型ローンの特徴は以下の通りです。

  • 住宅ローンにおける金利タイプの一つ
  • 借入期間は最長35年まで
  • 保険料や保証人が不要
  • 金利が返済開始〜完済するまで固定されている
  • 毎回の返済額や総返済額が借り入れた時点で確定する

全期間固定金利により返済額が固定されるので、金利の上昇リスクを懸念している方やライフプランの見通しを立てたい方向けの住宅ローンです。

また一般的な金融機関の住宅ローンとは審査の基準や方法が異なるため、住宅ローンの審査に落ちた方でも、フラット35では融資が受け取れるケースがあります。

 

フラット35は申し込む時の年齢が満70歳未満であれば利用可能

フラット35は申し込み時の年齢が満70歳未満で、完済時の年齢が満80歳未満の方であれば、利用可能です。

一方で「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上の方でも利用できます。

「親子リレー返済」とは、主に親子で1つの住宅ローンを契約して、リレー形式で返済を行う制度のことです。

親子リレー返済は「親の年齢が高い」「収入が低い」場合でも、親が単独でローンを組む時と比べて、高額な借入を長期的に返済することができるようになります。

 

中古住宅でもフラット35を利用可能

新築住宅のみならず、中古一戸建て住宅や中古マンションでもフラット35を利用することができます。

しかし、中古住宅は条件を満たしていなければ、フラット35を利用することはできません。（本記事でも詳しく後述しております）

このようにフラット35で住宅ローンを組むためには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」が必要です。

そのため築年数が古くても、「適合証明書」を準備することができれば、フラット35を利用可能です。

 

「フラット35」を利用するメリット

フラット35を利用するメリットは以下の4つです。

  • 最長35年は金利が固定
  • 保険料や繰上返済手数料が0円
  • 住宅によって金利優遇あり
  • 団信制度でもしもの時も安心

フラット35を利用するメリットは「金利が全期間固定する」ということだけではありません。

そこで、ここではフラット35を利用するメリットについて、詳しく紹介していきます。

 

最長35年間は金利が固定

フラット35を利用する最大のメリットは、「最長35年間は金利が固定されること」です。

「金利が固定される」ということは、借入時の金利が返済開始〜完済するまで適用され、月々の返済額や総返済額が確定します。

そのためフラット35を利用すると、返済開始後のライフプランの見通しが立てやすくなります。

また借入後に市中金利が上昇しても、変動金利型の住宅ローンのように返済額の増加を心配する必要はありません。

一方で借入後に市中金利が減少しても、変動金利型の住宅ローンのように返済額は減少しないので注意しましょう。

 

保証料や繰上返済手数料が0円

フラット35では、保証料や繰上返済手数料が不要です。

「保証料」とは、住宅ローンの契約を結ぶ際に、連帯保証人を保証会社とした場合に必要な費用です。

ですがフラット35では、保証人がいなくても住宅ローンを組むことができるため、保証料がかかりません。

そして「繰上返済手数料」とは、繰り上げ返済を希望する場合に金融機関に支払う手数料のことです。

一般的な金融機関で住宅ローンを繰り上げ返済を行う際に手数料が必要ですが、フラット35では無料です。

 

住宅によって金利優遇あり

住宅によっては、金利の優遇がある「フラット35 S」という住宅ローンもあります。

フラット35 Sは全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」の制度の一つです。

 

しかしフラット35 Sを利用するには、

  • 省エネルギー性
  • 耐震性
  • バリアフリー性
  • 耐久性・可変性

のいずれか一つ以上が技術基準レベルを満たしていなければなりません。

条件を満たすことで、通常のフラット35よりも借入金利を一定期間下げることができます。

そして借入金利の引き下げが終了した後の返済は、通常のフラット35の金利が適用されます。

 

団信制度でもしものときも安心

フラット35の住宅ローンを申し込んだ方には、「団信制度」が適用されます。

ここで「団信制度」とは、加入者が死亡・身体障害状態になられた場合に住宅の持ち分や返済割合にかかわらず、残りの住宅ローンの返済が不要となる保証制度です。

また3大疫病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）が発症した場合にも、残りの住宅ローンの返済が不要となる「新3大疫病付機構団信」もあります。

そのため、フラット35では万が一のことが起きたとしても「住宅ローンを払い続けなければいけない」ということがなく安心です。

 

「フラット35」を使える中古住宅の審査要件500

フラット35で中古住宅のローンを組む場合、以下の条件を満たさなければなりません。

 

  • 接道
    • （中古）一戸建て・マンション：原則として一般道に2m以上接すること
  • 住宅の規模
    • 中古一戸建て：70㎡以上
    • 中古マンション：30㎡以上
  • 住宅の規格
    • （中古）一戸建て・マンション：2つ以上の居住室と炊事室や便所および浴槽の設置
  • 併用住宅の床面積
    • （中古）一戸建て・マンション：併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
  • 住宅の構造
    • （中古）一戸建て・マンション：耐火構造や準耐火構造、耐久性基準び適合
  • 劣化状況
    • 中古一戸建て：土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと
    • 中古マンション：外壁、柱などに鉄筋の露出がないこと

 

フラット35を利用するには、上記の一定の技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得する必要があります。

適合証明書を取得していないと、フラット35の住宅ローンの審査に通らないので、注意しましょう。

 

「フラット35」を使えない中古住宅とは？

フラット35を利用できない中古住宅の特徴は以下の3つです。

  • 建築基準法を満たしていない
  • 耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしていない
  • 建物の床面積が狭い

そこで、ここではフラット35を利用できない中古住宅の特徴について詳しく解説していきます。

 

建築基準法を満たしていない

下記の建築基準法を満たしていない物件は、フラット35を利用することができません。

  • 接道義務違反（建築物の敷地が4m以上の道路に2m以上接していない）
  • 建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合：健ぺい率＝建築面積÷敷地面積）
  • 容積率（敷地面積に対する建物の延長面積の割合：容積率＝延長面積÷敷地面積）

新築住宅として建てた当初は建築基準法を満たしていても、現在の建築基準法には満たさない中古住宅もあります。

このように建築基準法を満たさない中古住宅は、フラット35の住宅ローンを利用できないケースもあるため、あらかじめ不動産業者に確認しておきましょう。

 

耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしていない

もしも火災が起きた場合、被害を最小限に抑えるように法律で建物の構造や材料などが決められています。

そのため、下記の住宅の構造を全て満たしていない物件も、フラット35を利用することができません。

  • 主要構造部を耐火構造とした住宅であること
  • 準耐火構造（省令準耐火構造の住宅を含む）の住宅であること
  • 耐久性基準に適合する住宅であること

耐久基準法は工法別（在来木造、丸太組構法、枠組壁工法、鉄骨造、鉄筋コンクリート造）に定められています。

フラット35では、住宅の断熱性や耐久性等に関する技術基準を定めており、上記の基準のいずれかに該当する必要があります。

 

建物の床面積が狭い

フラット35を利用するには、

  • 地上2階以下の中古住宅（一戸建て、連続建て、重ね建て）では70㎡以上
  • 地上3階以上の共同住宅（中古マンションなど）では30㎡以上

の床面積が必要です。

そして建物の床面積とは、住宅部分の面積を指しており、車庫や共同部分（中古マンションの場合）の面積を除きます。

また併用住宅（店舗付き住宅など）の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗、事務所など）の床面積以上でなければいけません。

 

まとめ

本記事では、

  • 「フラット35」とは
  • 「フラット35」を利用するメリット
  • 「フラット35」を使える中古住宅の審査要件
  • 「フラット35」を使えない中古住宅とは？

について紹介しました。

 

中古住宅でもフラット35を利用することはできますが、審査用件を満たす必要があります。

あらかじめ用件を満たす住宅であるか確認し、フラット35で住宅ローンを組んでみてはいかがでしょうか？

また中古住宅の購入を考えている方は、江古田プランニング株式会社にお問い合わせください。

弊社では、東京都練馬区とその周辺の不動産売買に特化しているので、初期費用を抑えて購入することが可能です。

興味のある方はぜひお問い合わせください。

 

江古田プランニング株式会社

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