住宅の購入には新築だけでなく、中古住宅を購入する方法もあります。
既に立っている住宅を購入するため、新築で購入する場合とは流れが異なるのが一般的です。
初めて購入する人にとってはどんな流れで、何を注意すればいいか分からないことだらけで不安を覚える人も多いでしょう。
これから中古住宅を購入する予定の人に向けて、物件選び・売買契約・引き渡しまでの流れを解説します。
事前に流れや購入に関わる注意点まで把握しておき、後悔のない住宅購入を実現しましょう。
中古住宅選びは仲介業者選びから
後悔のない中古住宅の購入をするためには、まずは仲介業者を選びましょう。
元々知っている仲介業者等がない場合は、ネットで探せばいくつも出てきます。
全国に数多く存在するため、知名度が高い業者から地域に根ざした業者まで多岐に渡ります。
もし気になる不動産仲介業者があれば、話を聞いてみましょう。
また、先に気になる中古住宅を探してから、管理している仲介業者に問い合わせる方法もあります。
もし、気になった住宅がイマイチだったとしても、仲介業者は複数の物件を扱っているので、別物件を紹介してもらうことも可能です。
不動産仲介業者の中には、口が達者な業者も多く、あたかも仲介手数料は一律で決まっているかのような言い方をする場合は注意が必要です。
上限は決まっていますが、必ずしも上限で支払う義務はありません。
最近では仲介手数料料無料を売りにしている業者もあります。
手数料無料にしている分を物件価格に上乗せしているケースもありますので注意が必要です。
このようなケースを避けるためにも、地域の中古物件の相場などを把握しておくとよいでしょう。
中古住宅を購入するときの流れ
住宅購入を決意したら、入居までに至る流れを知っておくと、今後どう動いていけばいいか決められるので安心です。
新築のようにどんな家にしていくか決める手間がなく、手順も少ないだろうと考える人もいますが、意外と手続きが多いということも把握しておきましょう。
実際に入居までは以下のような流れが必要です。
- 仲介業者を通して気になる物件を見学する
- 売主へ購入の申し込みを行う
- ローンの事前審査を受ける
- 重要事項説明を受け契約を行う
- ローンの申し込みと融資の確定
- 決済完了後に引き渡し
では具体的にみていきましょう。
仲介業者を通して気になる物件を見学する
まず初めに物件選びからスタートします。
当然、物件を決めなければ今後の流れを進めることはできません。
そのため、気になった物件を見に行きましょう。
気に入らない場合は候補から外していき、自分なりの条件を整理していきましょう。
物件見学は時間と体力を使う作業ですが、手を抜かないようにしましょう。
できるだけ多くの比較材料を収集しましょう。
物件見学をする段取りは、まず仲介業者に希望する家の雰囲気や条件を伝えてピックアップしてもらいます。
ネットで調べて、条件に近い物件を知らせておくとよいでしょう。
想像している内容と差異がでないように、予算の上限・エリア・家の造りや雰囲気は事前に取りまとめて細かく伝えるようにしてください。
売主へ購入の申し込みを行う
購入したい物件が決まったら、売主へ購入を意思を伝えるためにも申し込みを行います。
一般的には仲介業者が用意する「購入申込書」を提出します。
申込書には物件の希望購入額や条件を記載し、その書類と元にが所有者側と交渉する形になります。
物件所有者が内容を確認し承認すれば、契約日をいつにするか・契約条件はどうするか等を調整していく形です。
購入申込書は契約書と別物になるため、この時点でキャンセルもできます。
ただし、申し込みを行った段階である程度の労力や時間を費やすことになるので、なるべく申し込みを行う前に迷いを取り払い、決断しておきましょう。
ローンの事前審査を受ける
売買契約をする前に、資金計画の目処を立てるためにもローンの事前審査を受けます。
住宅購入であれば金額も大きいため、ローンを利用して購入する人がほとんどでしょう。
もし契約後に支払いが難しいとならないように、事前に銀行からどれくらいのローンが組めるかを判断してもらえるので必ず事前審査を受けることになります。
所有者側から見ても、事前審査が通っていれば、安心して契約が結べることになります。
ローンの事前審査については、契約者が支払いを継続して行なっていけるかを判断することになります。
そのため、個人年収や世帯年収・勤続年数・他から借り入れがあるかなどチェックが入るでしょう。
契約後の支払い不能によるトラブルや売主からの信頼関係もあるため、ローン利用する人には事前検査を必須としている場合もあります。
詳細は仲介業者に聞いてみましょう。
重要事項説明を受け契約を行う
売主側が、承認すると契約に進むことになります。
売買契約前に宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けることになります。
重要事項説明とは、物件の特徴を詳細に示したもので、その内容をに双方で確認する作業です。
契約違反やトラブルを防ぐためにも重要なプロセスですので、不明箇所については納得いくまで理解する必要があります。
専門用語や分かりづらい言い回しをしていることも多く、知識が少ない購入者にとっては「よくわからない」と感じる部分があります。
そのままにしておくと、後のトラブルに繋がる可能性があるため、必ず質問をして理解できるように説明してもらいましょう。
不動産担当者が資格所持していれば担当者が説明する場合もありますが、別人物（資格保持者）を用意しているケースもあります。
いずれにせよ証明書を提示する義務がありますので、資格者かどうか必ず確認しましょう。
今まで担当していた人ではなく、別人物が出てきて不安になる人も多いですが、よくあるケースなので安心してください。
ローンの申し込みと融資の確定
ローンの本申し込みと売買契約を進めていきます。
ローンについては事前審査をしていますが、本申し込みが完了しているわけではありません。
この段階で正式に申し込むことになります。
実際には「ローン特約（ローンが通ったら契約成立）」をつけて、契約を結ぶことがほとんどです。
契約書にはローンで融資が受けることが可能になる期日が示してあります。
- 契約
- ローン本審査・融資決定
- 決裁・引き渡し
という順番です。
本審査には、住民票・確定申告書・納税証明書等の書類が必要となるので、事前に何が必要か確認しておき不備がないようにしてください。
この審査を通過できれば正式に金融期間と住宅ローンを結ぶ形となります。
その後、物件価格の10%〜20%程度の手付金を支払うことが一般的でしょう。
今後トラブルが起きないように、売買契約の内容はしっかりと確認するようにしてください。
決済完了後に引き渡し
引き渡しに必要な準備が整ったら、残りの残代金を全て支払います。
基本的には決済が終了すれば引き渡しとなるため、即入居も可能な状態です。
ただし、登記手続きも必要なため、同時に登記手続きで必要な書類に署名・押印することになります。
登記手続き自体は司法書士が行い、決裁当日に移転登記の申し込みが行われます。
登記手続きが完了しているかは、司法書士から送られてくる「登記事項証明書」で確認できます。
ここまでくれば、決済・名義変更共に手続き完了となっていますので、購入した中古物件は買主のものとなります。
一点、引っ越しに関して注意が必要です。
それは、予定していた引き渡し日が何らかのトラブルでズレこむ可能性があることです。
引き渡し完了前に引っ越しの日程を決めてしまうと、日程調整など余計な手間が増える可能性もあるので、できるだけ引き渡し日を引っ越し日にするのは避けておきましょう。
中古一戸建てを購入する時の主な注意点
注文住宅ではなく中古一戸建てとはいえ、購入額が大きい買い物であることは変わりありません。
ある意味、人生の中でもトップクラスに入る大きな金額を動かすことにもなるでしょう。
そのため、購入してから後悔するような事態は避ける必要があります。
これまで購入の流れについて確認してきましたが、最後に購入する時の注意点を解説していきます。
費用の目安を考える
購入に関してどれくらいの費用がかかるのか事前に把握しておきましょう。
中古住宅一戸建てを購入する場合、物件費用はもちろんのこと仲介手数料や司法書士にかかる経費等、細かい費用まで計算が必要です。
想定してなかった出費が加算でしまうと、後々家計状況を圧迫することになるので、事前に費用の想定が重要となります。
また、住宅ローンを組む場合、月々無理なく返済できる形となっているかも大切です。
理想とする住宅を手に入れようとするあまり、生活に支障がでるほどのローンを組んでしまうケースもあります。
支払い不能とならないように、マイホームを手に入れた後どれくらい費用が必要になるかシュミレーションも必ず行いましょう。
リフォーム可能か確認する
新築と違い中古住宅は年月も経っているため、劣化や破損がみられる場合があります。
見学の時点で細かい箇所まで確認できればよいですが、実際は難しい点が多いです。
また、実際に住んでから分かる劣化や破損もあるため、購入後にリフォームが必要になることもあるでしょう。
そもそもリフォームができればよいですが、住宅の構造上リフォームできない事例もよくあるので、購入前に確認は必須です。
自分が将来的に長く住むことで、劣化していく可能性もあるので、リフォーム可能な住宅を選ぶようにしてください。
まとめ
中古住宅は注文住宅のように希望通りの家にはならないものの、既に完成している住宅を確保できるので、入居までのスピードは早いです。
また、購入手続きは注文住宅よりも簡単で住宅取得までスムーズに完了できるでしょう。
何よりも、新築物件と比べれば費用を格段に下げれる点は大きなメリットです。
ただし、購入する住宅の状態チェックや契約内容の確認など、事前に確認しておくべき点はたくさんあります。
後悔のない住宅購入を実現するために、入居までの流れとチェック事項を把握して購入を進めていきましょう。
費用を少しでも抑えて中古住宅を購入したい人は、江古田プランニング株式会社に一度お問い合わせください。
お客様の負担を軽くできるように余計な経費を抑え運営しているため、仲介手数料を安く抑えることができます。
特に、東京都練馬区周辺で不動産売買を考えている方は、一度お問い合わせください。
江古田プランニング株式会社
TEL:03-4405-2458
営業時間：10:00～18:00
定休日：水曜日
Follow me!
